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収益不動産の値段

こんにちは。
仲介営業部です。

投資家の方々とお話しておりますと、
みなさん希望の利回りを確保できる物件を探すのに苦労されています。
確かに、個人的な感覚でもここ数年で物件価格は上昇しており、
利回りも1~1.5%ぐらい下がったような気がします。
ただ、表面的な利回りは下がっているものの、
有利な融資条件を引き出すことや、物件にあった金融機関を探すことで、
希望のキャッシュフローは確保できます。

例えば、
大阪市内 RC 平成7年築 売却希望価格2億円 7..8%
という物件があったのですが、
A地銀  1.6億 
B信金  1.2億 
C信組  2.0億  
物件評価は、まちまちです。
同じ銀行でもタイミングによります。
あとは、金利や融資期間もそれぞれ特徴があります。
物件を確保しづらいタイミングなので、
色んな角度から、ご提案させて頂きたいと思います。


☆収益物件掲載中☆
http://www.picasso-inc.com/invest/
気になる物件がありましたら、お気軽にお問い合わせください

★クレストコート砂土原★ 

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こんにちわ‹”(๑´ㅂ`๑)ŧ‹”
本日もPM事業部石田より物件のご紹介をさせて頂きまーす.:*゚..:。:ヽ(○´3`)ノ.:*゚..:。:

本日ご紹介させて頂くのは!
なんと!
なんと!!

東京都新宿区の高級住宅地【市谷砂土原町】にあります
『クレストコート砂土原』という高級賃貸マンションになりまーす(●´U`●) 

『クレストコート砂土原』は昭和62年12月竣工の重厚感のあるハイクラスマンションなんです♡
約5,000㎡のゆとりある緑多い敷地内には和風庭園の中庭もあり、まさに都会のオアシスです♡♡
【場所は・・・】
    東京都新宿区市谷砂土原町2-1-4  
  東京メトロ 南北線・有楽町線 【市ヶ谷】駅 徒歩 4 分
      JR央本本線・都営新宿線【市ヶ谷】駅 徒歩 6 分
               の、便利な4WAY利用可能(●・ω・)/ ヨッ!
  
【設備など・・・】
  玄関オートロック EV コンシェルジュサービス 屋内地下平面駐車場 防犯カメラ 24時間管理システム  
  トランクルーム パーティールーム などなど 
  室内の設備もお部屋によって変わりますが、大変充実しております!!
現在、ご紹介できるお部屋は3タイプございます♪
どのお部屋も大変魅力のあるお部屋となっておりますので、  
ご興味のある方は是非1度お問い合わせください ・∀・)ノ・∀・)ノ・∀・)ノ ゃぁ

その他、収益不動産・賃貸マンションのことならピカソにお任せ下さい。
http://www.picasso-inc.com/house/wp/rental/

業者会に参加しました(*´▽`*)

皆様こんにちは(=゚ω゚)ノ
2巡目が回って参りました。
営業部 高橋です|д゚)

昨日、初めて業者会に参加させていただきました★
仲良くしていただいている他社の女性営業のお二人と参加させていただいたのですが
男性が多くベテランの方々の中でドキドキの業者会デビューでした!(^^)!

不動産業といっても賃貸仲介や、不動産管理、土地の売買、
区分所有の売買、収益物件の売買、開発と幅広く
たくさんの方と名刺交換をさせていただいて美味しい食事を楽しみました♪♪
女性営業がまだまだ少ない業界で、同年代の女性営業がいるのは本当に心強く
私をはじめ3人とも収益不動産を始めて1年未満ということもあり
分からない事があれば聞きあって一緒に勉強中です(*'ω'*)
昨日もそんな3人で収益不動産1年生の仲間を集めて勉強会ができたら、と話しておりました。
まだ計画段階ですが、もし参加していただける方がいらっしゃいましたら
ピカソ高橋までご連絡をお願いしますヽ(´ー`)ノ
もちろん男性の方のご参加もお待ちしておりますっ♪


☆収益ページ更新しました☆
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気になる物件がありましたら、お気軽にお問い合わせください

★堺筋MSビル★

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こんにちわ
本日もPM事業部、石田が物件のご紹介をさせて頂きますσ(´∀`●)アタシ


本日ご紹介の物件は
☆*:;;;;;:*☆ 堺筋MSビル ☆*:;;;;;:*☆    です✩
地下鉄堺筋線・長堀鶴見緑地線『長堀橋』駅より徒歩4分
           中央線『堺筋本町』駅より徒歩5分 の事務所ビルになります。

現在は満室なんですが、
1階路面店舗事務所 約84.81坪!(分割応相談)
4階事務所 約135.47坪(約46.84坪・42.12坪・46.51坪へ分割も相談可!)
の空予定がございます♪

1階店舗事務所は業種などもご相談可能になっていますので、ご興味のある方は
是非ピカソまでお問合せください(人´3`*)フンフフ~ン♪


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★芦屋 ラ・ポルテ★店舗・事務所★

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こんにちわ(o´・ω・`o)ノ ンチャ!!
本日もPM事業部、石田が物件のご紹介をさせて頂きます♡

本日、ご紹介させて頂くのは・・・!
兵庫県芦屋市船戸町4−1にあります
【芦屋 ラ・ポルテ 本館】の5階店舗・事務所になります(゚ェ゚(。_。(゚ェ゚(。_。*)コクコク
【芦屋 ラ・ポルテ】はJR東海道本線 芦屋駅と直結の
飲食店や物販店・サービス店・事務所など様々な店舗が入る芦屋を代表する商業施設です( ゚Å゚)ホゥ

・平成27年9月末空予定
・専有面積は 約63.11坪(208.63㎡)
・室内には専用の男女別トイレや給湯室あり!
同フロアにはセントラルフィットネスクラブ芦屋様がご入居されています。
ご興味のある方は是非一度お問合せください(人´3`*)
業種や諸条件など、どんな事でもご相談させて頂きます(= ´ σ3`) フンフフ~ン♪

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★レジデンス上町台★内覧会開催のお知らせ★

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こんにちわ🐼
本日もPM事業部、石田が物件のご紹介をさせて頂きます♪

本日は、前回もご紹介をさせて頂きました
平成27年6月末竣工予定の【レジデンス上町台】の内覧会開催の
お知らせです(   )キ…(  *゚)キタ!( *゚∀)キタ!!(*゚∀゚*)キタヾ(o´∀`o)ノ━━!!!

現在、建築中になるのですが、2室ほど内装ができていますので
タイプの違うお部屋をご覧いただけますヾ(o´∀`o)ノ
【日時】 平成27年4月7日(火曜日)
     13:00~16:00
【場所】 大阪市中央区上町1丁目13番14号付近
 ※ ご内覧は建築中の為、ヘルメットご着用をお願い致します。
   ご用意させて頂くヘルメットの数に限りがございますので、事前のご予約をお願い致します。
   尚、工事の関係上、時間厳守でお願い致します。
   ご内覧のご予約は  株式会社ピカソ PM事業部 06-6205-3800 まで。
   この機会に是非一度ご覧ください(*’ε`*)チュッチュ


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区分所有マンションについて

新たに入社させていただきました
営業部 岡田と申します。

以前は、区分所有マンションの買取業者にいておりまして
賃貸中物件、空室物件を購入~売却まで担当しておりました。
区分所有マンションは安いワンルームタイプであれば、350万円~ 表面利回り12%等もありますし
ファミリータイプであれば 60㎡ 2000万円 表面利回り6%等もあります。
この利回りの差は、空室リスクや賃料下落リスク、購入時の競争相手(ファミリーであれば居住目的の購入者)
売却時の流動性の問題、築年数、立地等で利回りに反映されているものです。

区分所有マンションは一棟マンションに比べると換金性が高く、ロケーションリスクヘッジになる
賃借人が退去されても居住目的の購入者向けにリノベーションをして販売をすれば
売却時の流動性が確保できて、価格下落もある一定以上に限定できる等の理由で
区分所有マンションを投資目的として購入されている投資家様もいらっしゃいました。

以前の仕事とは違うところも多く日々勉強中でございますが
一日でも早く皆様のお力になれるよう努力してまいりますので
どうぞ宜しくお願い致します。

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★レジデンス上町台★竣工中!★

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こんにちわ
PM事業部 石田が本日も物件のご紹介をさせて頂きます(乂'ω')


本日、ご紹介させて頂くのは
【レジデンス上町台】です。
現在、建築中の6月末竣工予定のマンションです( ᵅั ᴈ ᵅั)~♬
以前に営業部より1度、進歩情報のお知らせで掲載させて頂いたのですが
その時はまだ基礎や1階の躯体が終わったところでした✺◟(∗❛ัᴗ❛ั∗)◞✺
現在、躯体工事は終わり、内装工事が進んでいるところです♥
新しいものが生まれていく事ってとってもワクワクしますねーヽ(・∀・)ノワチョーイ♪


そんな新しくできる【レジデンス上町台】の詳細は・・・
  【住所】    大阪市中央区上町1丁目13番付近
【構造・規模】  鉄筋コンクリート造 地上11階建
【住戸専有面積】 1Kタイプ 22.01㎡~27.36㎡
  【設備】    オートロック・EV・宅配BOX・駐車場・バイク置場・駐輪場
         防犯カメラ・フローリング・ハンズフリーモニターホン・
         2口ガスコンロ・浴室乾燥機・暖房洗浄便座・インターネット
         専用庭(1階のみ)などなどです
         そしてペット可! 犬・猫どちらでもOKです🐩🐈
現在、2室のみですが、内装も出来上がっているお部屋もございます。
ご興味のある方は是非一度お問合せください♬


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容積率について

今回は容積率について解説したいと思います。

用途地域が定められている地域を大きく分類すると、
都市計画区域と都市計画区域外があり、
その都市計画区域には市街化区域と市街化調整区域が定められております。
その市街化区域内に商業地域や第1種住居地域等、12の用途地域が定められており、
その用途地域にそれぞれ容積率が定められております。
一般的に都市の中心地の商業地域等は容積率が高く、高層建築物が建設可能な地域となります。
逆に郊外の第1種低層住居専用地域等は容積率が低く、閑静な低層の住宅地となります。

注意したいのは、容積率は定めらている容積率だけでは判断ができません。
対象地に面する道路(前面道路)が大きく関係してきます。
前面道路が12mより狭い場合は、前面道路幅によって容積率を判定します。
例えば、商業地域で容積率が600%の土地があるとします。
その土地の前面道路が8mの場合、8m×0.6(商業系地域の場合の係数)×100=480%となり、
容積率が600%の土地でも480%しか建てられないことになります。
住居地域で300%の土地で、前面道路が4mの場合、
4m×0.4(住居系地域の場合の係数)×100=160%となり、ほぼ半分の容積率になります。
単純にその土地に定められている容積率だけで判断できないですね。
※近くに15m以上の道路があると緩和があるので注意が必要です。
これは、有事の際の避難や救助活動にも関係しているものと思われます。
前面道路が広ければ避難もしやすく、救助活動もしやすいですが、
前面道路が狭いところに高容積率の建物が建っていると、
避難も救助活動も大変なことになってしまうことでしょう。
そういう意味で容積率の前面道路幅員による制限があるではないかと理解しています。


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空室がある物件のニーズ

こんにちは。
本日は空室がある物件のニーズについて少しお話したいと思います(*´ω`*)

一般的な考え方として、
収益不動産は高稼働率の物件が優良物件だと言えます。
しかし、一概に全てがそうだとは限りません。

例えば・・・
①従業員の社宅や生徒学生用の寮のように「実需で必要としている場合」
②空室をリノベーションして「今よりリースアップを前提として購入を考える場合」
などなど、満室稼働ではなく、
「空室がある物件を探している」という買主様もいらっしゃるというのが現実です。

空室・稼働率はオーナー様にとって、悩みの種だと思いますが、
私たちがオーナー様にとって最善の方法で、お手伝いさせていただければと思います(´▽`*)

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