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★ピカソ日本一ビル★

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こんにちわ(*´ω`)
本日もPM事業部、石田が物件のご紹介をさせて頂きます☆彡


今回ご紹介させて頂くのは・・・
【ピカソ日本一ビル】!

地下鉄堺筋線『日本橋駅』・近鉄難波線『日本橋駅』より地上に上がってすぐ!のナイスな立地です(`・ω・´)
千日前通と堺筋の交差点、南東側!
1階に【大阪商工信用金庫 日本橋支店】さんがご入居されているビルになります❤
現在、ご紹介可能なフロアは
4階37.56坪(スケルトン)・5階41.08坪・7階25.52坪  の3室です( *´艸`)
設備は
EV・個別空調・OAフロア・光ファイバー・天井高2,545mm
床荷重 300kg/㎡  電気容量 30VA/㎡
なんと言っても、今、超話題の【黒門市場商店街】のすぐ近くです!
駅1分の交通至便なオフィスで、お昼には黒門市場でおいしいランチ(*ノωノ)
考えただけでわくわくします♡♡♡
是非一度、ご内覧ください!

その他の物件も諸条件、ご希望など柔軟にご対応させて頂きます。
ご興味のあるお方は是非ピカソまでご連絡お待ちしております♪人´ω`)
その他、収益不動産・賃貸マンションのことならピカソにお任せ下さい。
http://www.picasso-inc.com/house/wp/rental/

所有権と借地権の違いとは・・・?

こんにちは。
営業部 出水です(●´ω`●)
本日は「所有権と借地権の違い」についてお話したいと思います。

土地の権利には、大きく分けて「所有権」と「借地権」とがあります。
特に借地権にはいろいろな種類があり、内容もそれぞれ異なります。

■所有権とは・・・?
一般的な土地の売買は、「所有権」での売買です。
所有権とは文字通り「土地を所有する権利」のことで、
売買の対価を支払えば、それ以降は土地を買った人が所有することができます。
土地の所有者になれば、その土地を自由に処分(売却、贈与、相続など)できるのと同時に、
その土地に対する固定資産税・都市計画税を支払う義務が生じます。

■借地権とは・・・?
「借地権」は、他人から土地を借りて、その上に自分の建物を建てる場合に生じます。
つまり「土地を借りる権利」のことです。借地権の費用は、借地権を購入するために最初に支払う「権利金」と、
土地を借りている間に継続して支払う「地代」に分かれます。
権利金は所有権と比べて安いため、イニシャルコストを抑えたいという人にはメリットがあるといえますが、
住宅ローンの利用がしにくい点、建てる建物の構造が制限される点がデメリットです。
また、借地権には「地上権」と「賃借権」があり、それぞれ法的な扱いが異なります。

■地上権と賃借権とは・・・?
借地権とはいえ、「地上権」には土地を直接支配できる強い権利があります。
そのため、土地所有者(地主)の承諾なく第三者に地上権を譲渡したり、賃貸することができます。
また、土地所有者には地上権を登記をする義務が生じるため、登記簿に記載されるのが一般的です。
一方「賃借権」は、土地を間接的に利用できるのみで「地上権」ほど強い権利ではありません。
そのため、譲渡や転貸、建物の建替えを行うにあたっては、
土地所有者の承諾と権利金の3~5%程度の承諾料が必要になります。
また、土地所有者には賃借権を登記する義務がないため、登記簿に記載されないのが一般的です。

簡単でしたが、所有権と借地権の違いについてお話させていただきました(*´▽`*)

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http://www.picasso-inc.com/invest/

『入居率を上げるためには?』その②

こんばんは。
本日は『入居率を上げるためには?』の第2弾をお話したいと思います。
前回は内装についてお話致しましたが
今回のテーマは『募集方法』です。

賃貸経営を続けていく上で、
賃貸の仲介業者さんに数多くお客さんを案内して頂けるかどうかは、入居率の行方を大きく左右します。
 「どうすれば、たくさん案内に行って頂けるのか・・」永遠の課題かもしれません。
基本的なことですが、
当社が大事にしていることのポイントのいくつかを、仲介業者様の仕事流れにそってご紹介したいと思います。

①物件を紹介していただく
◆『物件を思い出してもらう』・・・そのために、マメに訪問を行います。物件とともに大家の顔を覚えてもらいます。
また、空室情報の発信を定期的に行うことも物件を覚えてもらうのに役立つと思います。
◆『物件に競争力を持たせる』・・・前回の入居率改善方法でも紹介しましたが、リフォームで工夫したり、リノベーションを行うことによって、物件に競争力を持たせ、営業の方にセールスしやすくすることは大事なことだと思います。
◆『マーケットを理解する』・・・マーケットのことを理解したうえで、条件を設定しておくことが大事だと思います。
◆『空室の確認をしやすくする』・・・現在の空室が確認できなければ、お客さんに紹介してもらえません。
土日や祝日でも連絡がとりやすく空室の確認を行いやすいシステムにする必要があります。

②物件の案内
◆『物件の清潔感を保つ』・・・成約するか否かは、物件に到着した時の印象で大きく変わります。
そのため、古い物件であったとしても、清掃業者さんとの連携のもと清潔に保ち、チラシやゴミが散乱しないようにすることは重要です。また、室内におしても清潔感を保つことは大事です。また電気がついて、明るい中で物件を見ていただくのが理想的ですね。
◆『セールスポイントを理解してもらう』・・・賃貸業者さんとはプロだから大丈夫だと甘えないでください。
取り扱われる膨大な数の物件の中に埋もれてしまわないようにセールスポイントをふんだんに募集資料に盛り込んで、理解していもらって下さい。

③条件交渉
◆『レスポンスを早くする』・・・条件を受け入れることができればいいですが、受け入れることが難しい条件交渉だとしても、早く答えを出すことが、営業をすすめやすくするはずです。

④『入居審査』・・・③と同じくレスポンスの速さが必要です。また、あらかじめ審査の基準を伝えておくと営業活動がスムーズに行え、喜ばれると思います。
保証会社を利用する場合も、スピーディーに。物件によっては、仲介業者さんが提携されている保証会社の利用を受け入れるといいと思います。

まだまだ、書ききれない事もたくさんあります。
ただ、大事なのは大家さんが不動産業者さんを選ぶように、不動産業者さんも大家さんを選びます。
お互いにビジネスパートナーであることを認識して、いかに仕事がすすめやすい関係をきずけるかがポイントです。
だれもが相手の立場になって考えてもらえる人と仕事したいですもんね。
入居率を上げるためには?第2弾でした(。・ω・。)

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♧SWISS京橋♧1階路面店舗♧

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こんにちわ(*´ω`)
株式会社ピカソの石田です|д゚)


本日もわたくし、石田が物件のご紹介をさせて頂きます( ..)φメモメモ
今回、ご紹介させて頂くのは
地下鉄長堀鶴見緑地線【京橋駅】 より徒歩3分
      京阪本線【京橋駅】 より徒歩5分
     JR環状線【京橋駅】 より徒歩7分  
の立地にあります【SWISS京橋】、1階路面店舗になりまーす( ゚Д゚)💘

国道1号線にも面し、角地の為非常に視認性大!の路面店です☆
一括では約46.82坪、分割の場合、約26.26坪と約20.56坪に分けることができます♪
業種もなんでもOK!!
諸条件も柔軟にご相談させて頂きますので、是非一度ご内覧頂ければ幸いです( *´艸`)
その他、収益不動産・賃貸マンションのことならピカソにお任せ下さい。
http://www.picasso-inc.com/house/wp/rental/

セミナーに参加してきました

皆様こんにちは(^^)/♡
営業部 高橋です。
今回初めて更新を担当することになりました..(‘_’)..
以前は不動産賃貸の営業事務をしておりました。
収益不動産について日々勉強中です。
そんな私も営業部に入り3ヶ月目に入ろうとしています。

先日大阪ガスさんのネットワークセミナーに参加させていただきました!(^^)!
大家業をされている青木純さん、不動産市況アナリストの幸田昌則さんのお話を聞くことができました。

青木さんのお話は、入居者に壁紙を選んでもらうことから始まった「入居者によるDIYカスタマイズ賃貸」でした。
壁紙選びから床の張り替え、1Rのお部屋をぶち抜いてのリフォームなどを入居者がやってしまうという
賃貸に住んでいる私としては、かなり興味深くあっという間に時間が終わってしまいました。
大家さんと入居者の距離、新しい入居者のお部屋のDIYを前から住んでいる入居者が手伝ってあげるなど
入居者同士のが近いのも魅力的だと思います。
単純にマンションを建てればお部屋が埋まるわけではないので
マンションの稼働率を上げるためには常に工夫が必要だと考えさせられました。

幸田さんのお話は、「2015年の不動産市況と今後の対応策」でした。
・最新の市況はネット社会になったため物流施設は足りていないこと
・高齢者や1人2人で暮らす人が増えたため病院施設が近くにあるマンションの需要は高くなっているようです。
とても勉強になりました。
今後もこのような機会をいただけるように日々邁進してまいります。
営業部 高橋でしたーっ(@^^)/~~~


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気になる物件がありましたら、お気軽にお問い合わせください

♡ピエスシャルマント福島♡3月末空予定でました♡

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こんばんわ‹”(๑´ㅂ`๑)ŧ‹”
本日もPM事業部石田より
『ピエスシャルマント福島』の物件情報をご紹介させて頂きまーす`☆)ノー`☆)ノー`☆)ノ

『ピエスシャルマント福島』は平成26年6月竣工のまだ新しい単身者さん用のマンションなんです♡
おかげ様で竣工時以来、満室だったのですが、ついに3月末空予定のお部屋がでました☆彡
【場所は・・・】
  JR東西線 海老江駅 徒歩4分!(地下鉄千日前線・阪神本線 野田駅 徒歩5分)の
便利な3WAY利用可能(●・ω・)/ ヨッ!
  梅田・福島エリアへも自転車で行けちゃいます○o゚┗──。+゚ィョォ。+゚──y(o′▽`)ノ゙
【設備など・・・】
  玄関オートロック EV 宅配BOX エアコン CATV 駐車場 2口ガスコンロ ウォシュレット   
  そしてなんとインターネット無料!ぃょ━━━━━(=゜ω゜)人(゜ω゜=)━━━━━ぅ
  
お部屋のお写真はモデルルーム仕様のタイプです♪
ご興味のある方は是非1度お問い合わせください ・∀・)ノ・∀・)ノ・∀・)ノ ゃぁ

その他、収益不動産・賃貸マンションのことならピカソにお任せ下さい。
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☆WGB江坂☆リフォームご紹介☆

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こんばんわ🎶
本日はPM事業部石田が『 WGB江坂 リフォームルーム 』のご紹介をさせて頂きます (ノ≧ڡ≦)


先日、ご紹介させて頂いた『SWISS天王寺Ⅰ・Ⅱ』と同じく
テーマは【大人可愛い爽やかフェミニン】です!!
可愛さとナチュラルさをベースに、高級感や上品さをイメージしてデザインされました★
学生さん~20代社会人女性で、インテリアや雑貨にこだわりがある方にはぴったりです🎶
壁クロスは高級感とヨーロッパ感の出るような石目調のクロスを💕
照明にもこだわり、女性が好きなシャンデリアを💛
また、壁にはデッドスペースになりがちなので小物を置けるウォールシェルフを♡
などなど、女性が喜んでいただける様な内容となっています。
是非、一度実際にご覧いただければ気に入って頂けると思います♪ 
少しでも気になられた方いらっしゃいましたらお気軽にご連絡ください(*´ω`)
その他の物件も諸条件、ご希望など柔軟にご対応させて頂きます。
ご興味のあるお方は是非ピカソまでご連絡お待ちしております♪人´ω`)
その他、収益不動産・賃貸マンションのことならピカソにお任せ下さい。
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『信託受益権』とは?

こんにちは。
営業部 石田です。

本日は『信託受益権』についてお話したいと思います。
『信託』とは
「委託者の設定した一定の目的に従い、当該財産の管理または処分を受託者が行う行為」のことです。

通常の現物不動産売買では、
資産そのものを売買する場合、資産の所有権が売主から買主へ譲渡されます。
一方で、資産をいったん信託銀行などに信託し、
それによって取得した「その資産から発生する経済的利益(賃料収入など)を受け取る権利」を『信託受益権』と言います。

と、ご説明をさせて頂きましたが、わたくしもまだ不動産業界での経験は短いもので
難しい言葉を並べられると頭が文字をシャットアウトしてしまいますので、少し言葉を優しーくしてみますと・・・
たとえば・・・
『マンションを1棟所有しているAさんがいます。
Aさんが委託者となり、信託銀行にマンションを信託すると、
信託銀行が受託者となりマンション管理を行います。
受託者は賃料収入から、管理費、修繕費、借入金利息等の経費を差し引き、
さらに、信託にかかる信託報酬差引き後の手残りを信託配当として
Aさんにお返しするという仕組みになります。
(ですので、手残りである信託配当は運用実績により左右され、額が保証されるわけではありません。)』
と、この様な仕組みになるわけです。

通常の現物不動産の売買が成立した場合、所有権が移転すると買い手は『不動産取得税』と『登録免許税』が発生します。
『信託受益権』として不動産を譲渡される買い手はその不動産取得税と登録免許税は免除され、移転にかかるコストを安く抑えられるというメリットがあります。(但し、信託設定をする費用は別途必要となります。)
など、『信託受益権』には通常の実物不動産売買とは様々な点で違いがあり、もちろんメリットもありデメリットもあります。
『信託受益権』について簡単に説明させていただきましたが
今後の物件売買や管理にぜひ参考にしていただければと思います。

収益ページはコチラ
http://www.picasso-inc.com/invest/
気になる物件がありましたら、お気軽にお問い合わせください

◆SWISS天王寺Ⅱ803号室!爽やかフェミニンに大変身💛◆

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皆様こんにちは!
株式会社 ピカソの里永です( *´艸`)

今日はものっすっごく可愛くて女性におすすめの物件をご紹介します!
私、この物件最初見た時に本当にびっくりしました…可愛すぎて。
リフォーム完了しました《SWISS天王寺Ⅱ 803号室》です!!!!!
テーマは【大人可愛い爽やかフェミニン】です!!
可愛さとナチュラルさをベースに、高級感や上品さをイメージしてデザインされました★
学生さん~20代社会人女性で、インテリアや雑貨にこだわりがある方にはぴったりですよ(´・ω・`)
天王寺といえば、元々は下町のイメージがありますが、あべのキューズモールやあべのハルカスができ、近年変わりつつある天王寺のイメージにマッチングしています♪
また、手の届く範囲でワンランク上のお部屋を求められていらっしゃる方もたくさんいらっしゃるので、
ご入居された方に部屋づくりを楽しんで頂けたらなと思っております(^_-)-☆
少しでも気になられた方いらっしゃいましたらお気軽にご連絡ください(*´ω`)
その他の物件も諸条件、ご希望など柔軟にご対応させて頂きます。
ご興味のあるお方は是非ピカソまでご連絡お待ちしております♪人´ω`)
その他、収益不動産・賃貸マンションのことならピカソにお任せ下さい。
http://www.picasso-inc.com/house/wp/rental/

『利回り』(`・ω・´)

こんにちは。
営業部 出水です!
物件を購入されるとき、『利回り』はよく気にされるポイントだと思います。
本日はそんな『利回り』について、少しお話したいと思います(。・ω・。)

収益サイトでも『利回り』は大きく表示されていますが
収益不動産を購入(保有)検討するにあたり
利回り(収益)は当然重要なものです。

不動産保有には必要な費用(固定資産税・都市計画税・設備の保守費用等々)があり、
この費用は金額物件によって様々です。
この収益から保有に必要な費用を差し引いたものを純収益といいます。
例えば、同じ1億円の収益不動産で、年間収入・保有費用が下のような2物件あるとします。
   
A物件 【年間収入】1000万円 【年間保有費用】350万円 【 差引純収益】 650万円
B物件 【年間収入】900万円  【年間保有費用】200万円 【 差引純収益】 700万円
この場合、利回りはA物件が10%、B物件が9%でA物件のほうが高利回りですが、
純収益はA物件よりもB物件のほうが高くなります。

このように表面の利回の高い低いだけでは、実際の手残り収益の多い少ないが逆転してしまう物件も珍しくありません。
今後の検討時に参考になさってはいかがでしょうか(●´ω`●)ゞ


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